Инвестиции в недвижимое имущество всегда были, есть и будут одним из главных направлений финансовой деятельности. Многие инвесторы предпочитают покупку объектов недвижимости вложениям в ценные бумаги, валюту, открытию депозитов и покупке банковских металлов. Популярность недвижимости очень проста – валюта подвержена инфляции, ценные бумаги зависят от успешности компании, банки могут обанкротиться и депозиты сгореть, ну а ценные металлы не так-то просто продать во время кризиса. А вот на стоимость жилых и коммерческих квадратных метров все эти факторы практически не влияют.

Но помимо инвесторов с толстыми кошельками существуют обычные граждане, для которых жилая недвижимость насущная необходимость. Они формируют основную массу покупателей жилья на вторичном рынке и являются основными клиентами ипотечного кредитования. И для проведения успешных сделок и продавцам, и покупателям просто необходимо знать динамику изменения цен и спроса на недвижимое имущество.

1. Ситуация на рынке недвижимости России

Цена на квадратные метры жилья складывается из многих факторов. Это и курс рубля по отношению к ведущим мировым валютам, и ставка по ипотеке, доход населения, стоимость стройматериалов и многое другое. Но прямой привязки к какому-либо фактору нет, поэтому выбрать время для покупки квартиры, исходя из графиков курса валюты или ипотечной ставки, невозможно. Но все же некоторая зависимость имеется.

Последние два года рынок недвижимости в РФ стабилизировался. Цена постепенно снижается после скачка в 2014 году. Снижение цены вызвано упадком спроса, на который в свою очередь повлияло снижение благосостояния россиян. Чтобы вызвать интерес к долгосрочным покупкам, к которым и относится покупка недвижимости, банки сокращают процент ипотечного кредитования.

Сейчас возможно получить ипотеку под рекордно-низкие 7%, хотя в основном банки предлагают 9-10% годовых.

А вот курс доллара на цены в среднем по РФ почти не оказал никакого влияния, что и видно на графике.

Но это сравнительная характеристика по России, а в Москве ситуация совсем иная. На графике четко прослеживается зависимость цены кв. м. и курса американского доллара. Одним из объяснений этого является тот факт, что московская недвижимость – это очень востребованный объект для вложения инвестиций, который, как и основные биржевые инструменты очень зависит от сторонних факторов.

Что касается сравнительной характеристики между регионами, то здесь нужно отметить такой важный показатель, как рост/снижение стоимости кв. м. жилой площади по отдельным регионам. Пятерка лидеров по итогам октября и ноября 2017 выглядит следующим образом:

Регионы, где спрос вырос	окт.17	ноя.17	%
Новгородская обл.	40 897	41 759	2,1
Республика Алтай	41 919	42 662	1,8
Оренбургская обл.	41 180	41 896	17
Вологодская обл.	38 250	38 845	1,6
Ханты-Мансийский АО	63 518	64 502	1,5

А вот первая ТОП-5 регионов, в которых за аналогичный период спрос на недвижимость упал и цена снизились:

Регионы, где спрос упал	окт.17	ноя.17	%
Мордовия	43 766	43 466	-0,7
Ростовская обл.	48 116	47 948	-0,3
Калмыкия	32 312	32 207	-0,3
Дагестан	42 754	42 667	-0,2
Ленинградская обл.	52 545	52 495	-0,1

Обзор общей ситуации будет неполным без сравнительной характеристики цен между регионами РФ, по данным Росстата за 3 квартал 2017 года. Первую тройку лидеров по стоимости среднего кв. м. среди квартир всех типов возглавляют Москва, Санкт-Петербург и Сахалинская обл. А вот самые низкие цены на жилье в Мурманской обл., Калмыкии и Адыгее.

	Регионы с самой высокой ценой за кв.м	руб.		регионы с самой низкой ценой за кв.м	руб.
1	г.Москва	163 533	1	Мурманская область	23 137
2	г.Санкт-Петербург	92 272	2	Республика Калмыкия	33 418
3	Сахалинская область	85 648	3	Республика Адыгея	34 092
4	Приморский край	78 068	4	Тамбовская область	34 217
5	Республика Саха (Якутия)	70 179	5	Орловская область	34 287
6	Камчатский край	68 481	6	Ставропольский край	34 759
7	Московская область	68 144	7	Брянская область	34 818
8	г. Севастополь	64 692	8	Ненецкий автономный округ	34 901
9	Нижегородская область	61 345	9	Курганская область	35 541
10	Хабаровский край	60 425	10	Курская область	35 847

2. Москва

Столица России во многих экономических, финансовых и социальных показателях стоит особняком от всей страны, не стал и исключением и рынок недвижимости. Одним из главных его отличий от других регионов – наличие самого большого количества сделок по купле/продаже элитного жилья. Особенно это отражается в денежном эквиваленте. На первичном рынке жилья элитные апартаменты составляют около 5% всех проданных квартир, но цена 1 кв. м составляет в среднем 980 тыс. рублей, что в 6 раз больше средней стоимости жилого квадратного метра в столице.

По состоянию на ноябрь 2017, средняя стоимость 1 кв. м. в московском новострое составляла 153 804 руб., а на вторичном рынке – 173 262. По сравнению с прошлым годом показатели снизились на 0.8 и 4.4% соответственно. Так что в 2018 году, вполне можно ожидать повторения ситуации 2015 года, когда средние цены на вторичное и первичное жилье в Москве были практически одинаковые.

3. Санкт-Петербург

В отличие от Москвы, покупатели недвижимости Северной столицы более ориентированы на квартиры среднего класса. Поэтому неудивительно, что цены на первичном рынке Санкт-Петербурга превосходят стоимость вторичной недвижимости, поскольку наиболее дорогие апартаменты расположены в центральных застроенных районах города.

Средняя стоимость 1 кв. м жилья в петербургском новострое составляет 98 947 руб., что на 2.2% выше прошлогоднего показателя, а вот стоимость квадратного метра во вторичном секторе снизилась на целых 4.8%.

4. Новосибирск, Екатеринбург

В крупнейших городах Урала и Сибири ситуация на рынке жилья идентичная. За последние два года стоимость кв. м в новостройках и вторичке в Екатеринбурге и Новосибирске практически одинаковая. Только цена в Екатеринбурге выше в среднем на 10 000 руб.

5. Нижний Новгород, Краснодар, Ростов-на-Дону

В Ростове и Краснодаре все еще большим спросом пользуется вторичное жилье, следовательно, и цена на него выше. А вот динамика цен в Нижнем Новгороде, более похожа на Новосибирск и Екатеринбург, вторичка и новострой имеют паритет и скорее всего в 2018 году, цены на первичном рынке будет выше. Что касается стоимости, то Ростов и Краснодар практически равнозначны, средняя стоимость жилья в этих городах варьируется в пределах 50 000 руб. за кв. м., а вот в Нижнем Новгороде эта цифра составляет 60 тыс.

6. Челябинск, Тюмень

Челябинск и Тюмень объединяет тот факт, что средняя стоимость 1 кв. м. в этих горах осталась примерно на уровне 2007 года. В нефтегазовом сердце России за 10 лет средняя стоимость жилья выросла на 2 700 руб, а одном из крупнейших промышленных центров страны всего лишь на 1 500 руб. При этом в Тюмени цены на вторичку и новострой одинаковые, а вот в Челябинске вторичный рынок прочно удерживает лидирующую позицию. Необходимо отметить, что в этом городе самая низкая цена на новострой среди крупнейших российских мегаполисов.

7. Выводы и прогнозы

Большинство экономистов и аналитиков склоняются к мысли, что цены на жилье в 2018 году продолжат падение. Но в основном падение цен будет происходить на вторичном рынке, причем в данном случае речь идет о домах устаревшего жилого фонда. А это, в свою очередь, абсолютно не означает, что следует ожидать нового снижения ипотечных ставок, поскольку данный вид кредитования более востребован на первичном рынке.